Nowi właściciele mieszkania zagrożeni 75% podatkiem skarbowym

Dla większości kupujących moment podpisania aktu notarialnego oznacza zamknięcie długiego procesu poszukiwań i finansowych wyrzeczeń. Tymczasem prawdziwe kłopoty mogą dopiero nadejść, jeśli organy podatkowe zakwestionują źródło pieniędzy przeznaczonych na nieruchomość. W skrajnych przypadkach skutkuje to zastosowaniem zryczałtowanego podatku dochodowego w wysokości 75 proc. od kwoty, której podatnik nie potrafi wiarygodnie wyjaśnić. Poniżej wyjaśniamy, jak do tego dochodzi, czym kieruje się fiskus oraz jak zabezpieczyć się przed dramatycznymi konsekwencjami.

Głośna sprawa małżeństwa i mieszkanie za gotówkę

W 2016 r. dwoje małżonków nabyło mieszkanie o wartości nieco ponad 320 tys. zł, płacąc gotówką. Urząd skarbowy w obligatoryjnym postępowaniu sprawdzającym porównał deklarowane dochody pary z lat poprzednich z wartością transakcji i uznał, że legalnie zgromadzone oszczędności nie mogły przekroczyć 243 tys. zł. Różnicę – ok. 77 tys. zł – zakwalifikowano jako dochód z nieujawnionego źródła.

Podatnicy próbowali przekonać fiskusa, że do brakującej kwoty dołożyli pieniądze z: (1) wieloletniej pracy w rodzinnym gospodarstwie rolnym w latach 60., (2) sprzedaży pamiątek po zmarłym pierwszym mężu oraz (3) gotówki przechowywanej poza systemem bankowym. Żadnego z tych twierdzeń nie poparto jednak dowodami – zabrakło umów kupna-sprzedaży, pokwitowań przekazów, wyciągów bankowych czy zeznań świadków potwierdzających wysokość zarobków sprzed kilkudziesięciu lat. Urząd skarbowy nałożył zatem podatek 75 proc. od nieudokumentowanego przychodu, a dyrektor izby administracji skarbowej podtrzymał stanowisko, zmieniając jedynie wysokość zobowiązania (ok. 10 tys. zł na każdego z małżonków). Sprawa trafiła do Wojewódzkiego, a następnie Naczelnego Sądu Administracyjnego, który potwierdził prawidłowość rozstrzygnięcia organów fiskalnych.

Czym jest podatek od nieujawnionych źródeł i kiedy Państwo go stosuje

Mechanizm 75-procentowego podatku jest opisany w art. 25e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z 26 lipca 1991 r. Przepis stanowi, że jeśli wydatki lub zgromadzony majątek podatnika nie znajdują pokrycia w przychodach wykazanych w zeznaniach bądź w innych udokumentowanych źródłach, nieopodatkowaną nadwyżkę uznaje się za przychód z tzw. nieujawnionego źródła. Od tak określonej podstawy wymierza się zryczałtowany podatek w wysokości 75 proc.

Ustawodawca przyjął tak wysoką stawkę z dwóch powodów: po pierwsze, ma ona charakter sankcyjny – ma zniechęcać do ukrywania dochodów; po drugie, uniemożliwia korzystanie z niskich stawek podatkowych przewidzianych dla legalnych źródeł. Dla fiskusa kluczowe jest nie to, czy pieniądze faktycznie istniały, lecz czy ich pochodzenie można obiektywnie udokumentować. W praktyce każda transakcja przekraczająca możliwości zarobkowe wykazane w zeznaniach rocznych może uruchomić postępowanie wyjaśniające. Szczególną uwagę urzędy skarbowe zwracają na wydatki związane z kupnem nieruchomości, samochodów czy papierów wartościowych.

Jak udokumentować legalność środków przed podpisaniem aktu notarialnego

Najskuteczniejszą strategią obrony jest zebranie kompletu niepodważalnych dowodów przed zawarciem umowy sprzedaży. Do najczęściej akceptowanych przez fiskusa dokumentów należą:

• potwierdzenia przelewów bankowych, wyciągi z rachunku, dowody wpłat gotówkowych; • umowy sprzedaży ruchomości, np. samochodu czy sprzętu elektronicznego, wraz z potwierdzeniem wpływu środków; • prawomocne decyzje spadkowe i akty poświadczenia dziedziczenia; • umowy darowizny z datą pewną, sporządzone u notariusza lub poświadczone przez urząd skarbowy; • umowy o pracę lub zlecenie oraz PIT-11 z poprzednich lat, jeśli część oszczędności odkładano stopniowo; • potwierdzenia wypłaty dywidend, odsetek czy zbycia papierów wartościowych.

Warto przechowywać je nie tylko w formie papierowej, lecz także cyfrowej (skany, zdjęcia) oraz sporządzić chronologiczną «mapę» gromadzenia środków. Jeśli w grę wchodzą darowizny lub pożyczki rodzinne, trzeba zadbać o zgłoszenie ich do urzędu skarbowego na odpowiednim formularzu – w większości przypadków w ciągu sześciu miesięcy od otrzymania pieniędzy. Brak takiego zgłoszenia powoduje, że nawet środki od najbliższej rodziny mogą zostać uznane za nieujawniony przychód.

Dlaczego profilaktyka jest tańsza niż spór z fiskusem

Spór o podatek 75 proc. oznacza nie tylko konieczność zapłaty wysokiego zobowiązania, lecz także ryzyko odsetek, kosztów postępowań i wpisów sądowych. Postępowania potrafią ciągnąć się latami, w tym czasie środki mogą zostać zajęte w ramach zabezpieczenia należności, a wpis o hipotece przymusowej może trafić do księgi wieczystej zakupionego mieszkania. Tymczasem skompletowanie dokumentacji przed transakcją rzadko generuje wymierne koszty – najczęściej ogranicza się do wizyty u notariusza lub uzyskania duplikatów umów.

W obliczu zaostrzonej kontroli przepływów finansowych, automatycznej wymiany informacji między bankami a administracją skarbową oraz cyfryzacji rejestrów, ryzyko wykrycia luki w oświadczeniach majątkowych rośnie. Dlatego jeszcze przed rozpoczęciem procedury zakupu nieruchomości warto przeanalizować kondycję podatkową, zgromadzić dowody pochodzenia środków i – w razie wątpliwości – skonsultować się z doradcą podatkowym. Rzetelne przygotowanie wpływa nie tylko na spokój sumienia, lecz także na realne bezpieczeństwo finansowe nabywcy.