Pod koniec lutego 2026 r. w Polsce zaczęły obowiązywać istotne zmiany w prawie budowlanym. Jedną z kluczowych nowości jest możliwość uzyskania czasowego prawa wejścia na cudzą działkę lub do lokalu, jeżeli bez tego nie da się technicznie przeprowadzić planowanych robót. Choć ustawodawca liczy, że przepis skróci inwestycyjne przestoje i ograniczy liczbę konfliktów, właściciele nieruchomości pytają, w jaki sposób chronione jest ich prawo własności, jakie formalności spoczywają na inwestorze i kiedy przysługuje im odszkodowanie. Poniżej omawiamy wszystkie etapy procedury, wskazując obowiązki stron oraz praktyczne środki ostrożności.

Zakres i cel nowych regulacji

Znowelizowane przepisy obejmują wszelkie roboty, które wymagają fizycznego zajęcia sąsiedniego terenu: od ustawienia rusztowań, przez docieplanie ścian granicznych, aż po montaż instalacji lub rozbiórkę fragmentu obiektu. Ustawodawca rozszerzył uprawnienia inwestora także na prace przygotowawcze, takie jak badania geologiczne czy inwentaryzacja konserwatorska. Prawo wejścia przysługuje jednak wyłącznie wtedy, gdy inwestor wykaże, że nie istnieje inna, technicznie realna metoda wykonania robót we własnych granicach. Ma to zapobiegać nadużyciom i chronić stabilność prawa własności, wynikającą zarówno z Konstytucji, jak i z kodeksu cywilnego.

Nowe regulacje wpisują się w szerszy trend europejski, w którym prawo budowlane równoważy interes publiczny (sprawna realizacja inwestycji) z ochroną prawa do dysponowania nieruchomością. Podobne rozwiązania od lat funkcjonują m.in. w Niemczech i we Francji, gdzie tzw. prawo sąsiedzkiej służebności budowlanej obwarowane jest surowymi wymogami dokumentacyjnymi i odszkodowawczymi.

Porozumienie między stronami jako pierwszy krok

Podstawową zasadą pozostaje próba uzyskania zgody właściciela nieruchomości, zanim inwestor zwróci się do organu administracji. Strony powinny sporządzić pisemne porozumienie określające: dokładny harmonogram wejścia, obszar zajęcia gruntu lub lokalu, godziny pracy ekip, sposób zabezpieczenia mienia oraz wysokość ewentualnego wynagrodzenia. Umowa może również przewidywać prawo żądania kaucji gwarancyjnej albo zobowiązanie inwestora do przywrócenia terenu do poprzedniego stanu w określonym terminie.

Eksperci zalecają, aby do porozumienia dołączyć dokumentację fotograficzną lub filmową przedstawiającą stan nieruchomości przed rozpoczęciem robót. Ułatwia to późniejsze rozstrzyganie ewentualnych sporów o szkody, ograniczając ryzyko kosztownych procesów sądowych.

Decyzja administracyjna, gdy brak zgody

Jeżeli negocjacje zakończą się niepowodzeniem, inwestor może wystąpić do starosty lub prezydenta miasta o wydanie decyzji zezwalającej na wejście. Do wniosku powinien dołączyć dokumentację projektową, opis konieczności zajęcia terenu, propozycję warunków technicznych oraz dowód doręczenia właścicielowi wezwania do współpracy. Organ administracji ocenia zasadność żądania, sprawdza, czy prace rzeczywiście są niezbędne i czy inwestor zaproponował minimalny, niezbędny zakres ingerencji.

W decyzji określa się m.in. termin rozpoczęcia i zakończenia prac, maksymalną powierzchnię czasowo zajmowaną, środki zabezpieczające oraz obowiązek naprawy szkód. Od rozstrzygnięcia przysługuje odwołanie do wojewody, a następnie skarga do sądu administracyjnego, co stanowi dodatkową ochronę dla właściciela gruntu lub lokalu.

Odpowiedzialność za szkody i zasady rekompensaty

Sam fakt udostępnienia terenu nie rodzi automatycznego prawa do wynagrodzenia, o ile strony nie ustalą inaczej lub organ nie nałoży takiego obowiązku w decyzji. Inaczej wygląda kwestia szkód: inwestor ponosi pełną odpowiedzialność cywilną za zniszczenia, utracone korzyści oraz utrudnienia w korzystaniu z nieruchomości. Właściciel może domagać się przywrócenia stanu poprzedniego bądź zapłaty odszkodowania, a w razie sporu – skierować sprawę do sądu powszechnego.

Dobrym rozwiązaniem jest zawarcie umowy ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej, obejmującej szkody powstałe w trakcie robót na cudzym terenie. Praktyka rynku pokazuje, że polisy OC inwestora znacząco skracają czas dochodzenia roszczeń, gdyż ubezpieczyciel zwykle finansuje naprawy lub wypłaca środki przed prawomocnym wyrokiem.

Procedura w sytuacjach niecierpiących zwłoki

Nowelizacja przewiduje odrębną ścieżkę postępowania, gdy opóźnienie prac grozi powstaniem szkody budowlanej lub niebezpieczeństwem dla ludzi. W takich przypadkach inwestor może wejść na cudzy teren niezwłocznie, jednak jest zobowiązany bezzwłocznie poinformować właściciela i właściwy organ nadzoru budowlanego. Po ustaniu zagrożenia należy niezwłocznie przywrócić teren do poprzedniego stanu, a ewentualne roszczenia odszkodowawcze rozstrzygane są w trybie cywilnym.

W praktyce tryb pilny stosuje się najczęściej przy awaryjnych naprawach sieci energetycznej, gazowej czy wodociągowej, a także przy zabezpieczaniu osuniętych murów oporowych. Choć procedura jest uproszczona, inwestor wciąż ponosi odpowiedzialność za szkody i musi udokumentować niezbędność oraz pilność swoich działań.

Praktyczne wskazówki dla właścicieli i inwestorów

1. Przed rozpoczęciem negocjacji zbierz pełną dokumentację techniczną, aby łatwo wykazać niezbędność dostępu do sąsiedniej nieruchomości.

2. Sporządzaj protokoły zdawczo-odbiorcze z dokładnym opisem stanu terenu i załączonym materiałem zdjęciowym; podpisuj je w obecności obu stron.

3. W umowie lub we wniosku do organu administracji określ górny limit czasu i przestrzeni wymaganej do robót – pozwala to uniknąć sporów o „rozlanie się” budowy.

4. Rozważ ustanowienie kaucji gwarancyjnej bądź polisy OC inwestora na pokrycie ewentualnych szkód; przy większych projektach to już standard branżowy.

5. Właściciel nieruchomości, który czuje się pokrzywdzony decyzją administracyjną, powinien pamiętać o krótkich terminach na odwołanie i – w razie potrzeby – skorzystać z opinii rzeczoznawcy budowlanego lub radcy prawnego.