Od Mazur po Zakopane coraz więcej klatek schodowych przypomina recepcję hotelową: obcy ludzie mijają się z lokatorami, walizki stukają o płytki, a późnym wieczorem zza drzwi dobiegają głosy beztroskich gości. Dla turystów to kilkudniowa przygoda, dla stałych mieszkańców – nieustające zakłócenia w przestrzeni, która powinna gwarantować odpoczynek.
Mieszkanie czy hotel? Codzienność pełna niespodzianek
Na osiedlach, w których działa intensywny wynajem krótkoterminowy, typowy dzień zaczyna się od odgłosu kodowanej skrzynki na klucze i nerwowego szukania właściwych drzwi. Wieczorem rytm dyktują głośne rozmowy na balkonach, reorganizacja mebli pod imprezę lub nocne granie na konsoli. Według ankiety przeprowadzonej w ubiegłym roku przez Stowarzyszenie Mieszkańców Śródmieścia, ponad 60 % respondentów przyznało, że co najmniej raz w miesiącu wzywało policję lub straż miejską z powodu hałasu z apartamentu wynajmowanego turystom. Skala zjawiska to efekt rosnącej popularności platform rezerwacyjnych, które promują „lokalne doświadczenia” – tyle że „lokalni” bywają tymi doświadczeniami najbardziej zmęczeni.
Rotacja gości i trudność w egzekwowaniu odpowiedzialności
Z punktu widzenia wspólnoty mieszkaniowej największym wyzwaniem jest rotacja. Co kilka dni pojawiają się osoby, które nie znają regulaminu budynku i nie czują się z nim związane. Brak recepcji oznacza, że nikt nie weryfikuje liczby nocujących, nie przypomina o segregacji odpadów ani o godzinach ciszy nocnej. Administratorzy przyznają, że interwencje bywają trudne, bo właściciel lokalu często mieszka w innym mieście i reaguje z opóźnieniem. W efekcie koszty awarii wind, zniszczonych drzwi czy sprzątania części wspólnych spadają na wszystkich mieszkańców.
Gdzie kończy się wolność właściciela, a zaczyna prawo sąsiada
Polskie przepisy nie zakazują wynajmu na doby, a właściciel ma swobodę dysponowania swoją nieruchomością. Jednocześnie art. 144 Kodeksu cywilnego nakazuje korzystać z mieszkania tak, aby nie zakłócać spokoju innych. Upierdliwy hałas można kwalifikować jako immisję, co teoretycznie otwiera drogę do roszczeń odszkodowawczych, lecz w praktyce wymaga żmudnego gromadzenia dowodów: nagrań, wezwań interwencyjnych, zeznań świadków. W kilku orzeczeniach sądy przyznały wspólnotom prawo do ograniczania najmu krótkoterminowego poprzez regulaminy, jednak równie często podobne zapisy były uchylane jako zbyt daleko idące. Brakuje więc jednolitej linii orzeczniczej, a mieszkańcy tkwią w prawnym rozkroku.
Miasta szukają równowagi: zagraniczne inspiracje
Warszawa, Kraków czy Gdańsk obserwują rozwiązania wdrażane w Wenecji, Barcelonie i Amsterdamie. Tam ogranicza się liczbę dni w roku, w których można wynajmować całe mieszkanie, wprowadza obowiązek rejestracji w ewidencji miejskiej oraz wysokie kary za nielegalny najem. Celem jest ochrona rynku długoterminowego i poprawa jakości życia mieszkańców historycznych centrów. Eksperci Związku Miast Polskich wskazują, że podobne narzędzia legislacyjne mogłyby w Polsce powstać na poziomie ustawy o usługach hotelarskich, jednak wymaga to szerokiej koalicji pomiędzy samorządami, ministerstwami i branżą turystyczną.
Praktyczne ścieżki działania dla wspólnot i lokatorów
Zanim pojawią się ogólnokrajowe regulacje, wspólnoty mogą już teraz wzmocnić pozycję mieszkańców. Kluczowe jest uchwalenie i egzekwowanie regulaminu porządku domowego, który precyzyjnie definiuje ciszę nocną, zasady korzystania z części wspólnych i kary finansowe za naruszenia. Warto zainstalować monitoring na korytarzach oraz system kontroli dostępu, który zniechęci do przekazywania kodów przypadkowym osobom. Lokatorzy, którzy doświadczają uciążliwości, powinni każdą interwencję dokumentować – notować datę, godzinę, reakcję służb – dzięki czemu ewentualne postępowanie sądowe ma realne podstawy dowodowe. Właściciele lokali, chcąc uniknąć konfliktów, coraz częściej podpisują z zarządcami umowy serwisowe obejmujące sprzątanie, odbiór kluczy oraz całodobową infolinię, co ogranicza liczbę kryzysów.
W stronę odpowiedzialnej turystyki miejskiej
Wynajem krótkoterminowy nie zniknie z rynku – jest ważnym uzupełnieniem oferty noclegowej i stanowi źródło dochodu dla tysięcy gospodarstw domowych. Kluczowe staje się więc poszukiwanie modelu, który zminimalizuje konflikty sąsiedzkie. Synergia możliwa jest tylko wtedy, gdy trzy strony – właściciele, goście i stali mieszkańcy – respektują wzajemne prawa. Dobry regulamin, sprawne kanały komunikacji i świadomość konsekwencji prawnych mogą sprawić, że turysta wyjedzie z miasta zadowolony, a sąsiad… po prostu wyśpi się we własnym łóżku.
